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Immobilier locatif - régime général
- Durée : long terme - Risque : moyen - Fiscalité : peu favorable
Si vous ne réalisez pas de travaux, l’addition fiscale sera salée…
Le régime général de l’immobilier locatif s’applique aux logements récents et anciens, loués nus, ainsi qu’aux parkings. La location génère des revenus fonciers, perçus directement ou via une société civile immobilière. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Le régime général de l’immobilier locatif s’applique aux logements récents et anciens, loués nus, ainsi qu’aux parkings. La location génère des revenus fonciers, perçus directement ou via une société civile immobilière. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Le capital est-il garanti ?
Non, il n’est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché immobilier pouvant entraîner une baisse des prix. Le choix d’un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d’investissement.
Non, il n’est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché immobilier pouvant entraîner une baisse des prix. Le choix d’un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d’investissement.
L’argent est-il disponible ?
Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers. Dans ce cas, vous devez conserver le bien trois ans, après le dernier déficit déclaré. Par exemple, si un propriétaire paie des travaux générant un déficit foncier en juin 2005 et le revend en février 2008, il sera redressé par le fisc. Sauf évènements familiaux exceptionnels : invalidité, licenciement, décès ou expropriation pour cause d’utilité publique.
Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers. Dans ce cas, vous devez conserver le bien trois ans, après le dernier déficit déclaré. Par exemple, si un propriétaire paie des travaux générant un déficit foncier en juin 2005 et le revend en février 2008, il sera redressé par le fisc. Sauf évènements familiaux exceptionnels : invalidité, licenciement, décès ou expropriation pour cause d’utilité publique.
Combien ça rapporte ?
Selon le lieu et la taille du logement, le rendement varie entre 4% et 9%. L’éventuelle plus-value dépend de l’évolution des prix sur le marché local.
Selon le lieu et la taille du logement, le rendement varie entre 4% et 9%. L’éventuelle plus-value dépend de l’évolution des prix sur le marché local.
Quelle est la règle fiscale ?
Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11%.
Le deuxième système s’adresse aux propriétaires-bailleurs supportant des charges importantes. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité des charges (voir encadré). Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années. Le déficit issu des autres charges peut être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Votre investissement vous procure ainsi une économie d’impôts. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. L’exercice de l’option pour le régime des frais réels se fait au moment de la déclaration de revenus, au minimum pour trois ans.
La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11% de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, l’exonération est acquise au bout de quinze ans. Sinon, l’impôt est recouvré par le notaire lors de la cession.
Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11%.
Le deuxième système s’adresse aux propriétaires-bailleurs supportant des charges importantes. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité des charges (voir encadré). Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années. Le déficit issu des autres charges peut être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Votre investissement vous procure ainsi une économie d’impôts. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. L’exercice de l’option pour le régime des frais réels se fait au moment de la déclaration de revenus, au minimum pour trois ans.
La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11% de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, l’exonération est acquise au bout de quinze ans. Sinon, l’impôt est recouvré par le notaire lors de la cession.
Les charges déductibles
L’ancienne «déduction forfaitaire» a été remplacée, dans le régime des frais réels, par une liste de charges déductibles. Celle-ci comprend : les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter le bien, les dépenses pour travaux, les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction et les frais de relogement, les frais de gestion et, plus largement, la rémunération d’un tiers tel un avocat ou un huissier, les primes d’assurances, la taxe foncière hors taxe des ordures ménagères. Faites vos comptes : l’ensemble de ces charges a vite fait de peser plus de 30% du montant des loyers perçus. Vous aurez donc intérêt à opter pour le régime réel. Mais, dans ce cas, vous devrez fournir tous les justificatifs de dépenses…
L’ancienne «déduction forfaitaire» a été remplacée, dans le régime des frais réels, par une liste de charges déductibles. Celle-ci comprend : les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter le bien, les dépenses pour travaux, les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction et les frais de relogement, les frais de gestion et, plus largement, la rémunération d’un tiers tel un avocat ou un huissier, les primes d’assurances, la taxe foncière hors taxe des ordures ménagères. Faites vos comptes : l’ensemble de ces charges a vite fait de peser plus de 30% du montant des loyers perçus. Vous aurez donc intérêt à opter pour le régime réel. Mais, dans ce cas, vous devrez fournir tous les justificatifs de dépenses…
