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LMNP (location en meublé non professionnelle)
- Durée : long terme - Risque : moyen - Fiscalité : favorable
Une solution juridiquement et fiscalement souple pour faire de l’immobilier locatif.
La location en meublé non professionnelle (LMP) est avant tout un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses, puis de bénéficier ensuite d’une imposition douce sur ses recettes locatives. Le bail obéit à des règles particulières (voir encadré).
Le capital est-il garanti ?
Votre capital n’est nullement garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix.
Votre capital n’est nullement garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix.
L’argent est-il disponible ?
Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction.
Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction.
Combien ça rapporte ?
Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d’environ 4%. Vous pouvez aussi tabler sur un espoir de plus-value à la revente, si vous êtes prêt à conserver votre bien sur le long terme.
Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d’environ 4%. Vous pouvez aussi tabler sur un espoir de plus-value à la revente, si vous êtes prêt à conserver votre bien sur le long terme.
Quelle est la règle fiscale ?
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux, avec des cas d’exonération (voir encadré). Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce aux possibilités élargies de déduction de charges (frais d’acquisition, frais de constitution de société...). Second avantage : l’amortissement annuel de 3 à 4% de la valeur de votre bien. Le déficit pouvant en résulter est reportable sur vos bénéfices pendant six ans. Ainsi prendra-t-il le relais quand le déficit des premières années s’essoufflera. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 76 300 euros. Avec le «microentreprise», vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71% couvrant forfaitairement les charges. Vous êtes donc taxé sur seulement 29% des loyers. Avec le régime du «réel simplifié», vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 76 300 euros, le régime réel simplifié s’impose. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11% de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième.
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux, avec des cas d’exonération (voir encadré). Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce aux possibilités élargies de déduction de charges (frais d’acquisition, frais de constitution de société...). Second avantage : l’amortissement annuel de 3 à 4% de la valeur de votre bien. Le déficit pouvant en résulter est reportable sur vos bénéfices pendant six ans. Ainsi prendra-t-il le relais quand le déficit des premières années s’essoufflera. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 76 300 euros. Avec le «microentreprise», vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71% couvrant forfaitairement les charges. Vous êtes donc taxé sur seulement 29% des loyers. Avec le régime du «réel simplifié», vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 76 300 euros, le régime réel simplifié s’impose. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11% de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième.
Des règles spécifiques pour le bail
Dans le cadre d’une location en meublé, vous devez fournir un logement clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Sa durée doit être d’au moins un an, ou de neuf mois s’il s’agit d’un étudiant. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation : reprise pour vente, se loger lui-même ou un membre de sa famille, ou encore non-respect par le locataire de ses obligations. Par exemple, pour loyer impayé.
Dans le cadre d’une location en meublé, vous devez fournir un logement clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Sa durée doit être d’au moins un an, ou de neuf mois s’il s’agit d’un étudiant. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation : reprise pour vente, se loger lui-même ou un membre de sa famille, ou encore non-respect par le locataire de ses obligations. Par exemple, pour loyer impayé.
Exonérations pour les petits loueurs
Premier cas où vous échappez au fisc : vous sous-louez en meublé une partie de votre habitation principale. L’exonération est accordée si le locataire établit chez vous sa résidence principale et si le prix du loyer reste «raisonnable». Ce qui correspond, sur une base annuelle, à 163 euros le mètre carré en Ile-de-France et à 118 euros dans les autres régions pour 2007.
Second cas d’exonération : les chambres d’hôtes louées à la journée, à la semaine ou au mois, et rapportant un revenu annuel maximal de 760 euros.
Premier cas où vous échappez au fisc : vous sous-louez en meublé une partie de votre habitation principale. L’exonération est accordée si le locataire établit chez vous sa résidence principale et si le prix du loyer reste «raisonnable». Ce qui correspond, sur une base annuelle, à 163 euros le mètre carré en Ile-de-France et à 118 euros dans les autres régions pour 2007.
Second cas d’exonération : les chambres d’hôtes louées à la journée, à la semaine ou au mois, et rapportant un revenu annuel maximal de 760 euros.
