 | |
LMP (location meublé professionnelle)
- Durée : long terme - Risque : moyen - Fiscalité : très favorable
Le plus de cette formule : des avantages en matière d’impôt de solidarité sur la fortune. Mais il faut avoir les moyens d’y accéder.
La location en meublé professionnelle (LMP) est avant tout un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses. Puis, une fois les logements payés et amortis, les recettes locatives bénéficient d’une imposition douce. La location en direct est envisageable. Mais les investisseurs accèdent souvent au statut de LMP via l’acquisition de parts de copropriété dans une résidence hôtelière, de retraite médicalisée ou de tourisme, avec un montant minimal de 500 000 euros. Objectif : dégager rapidement des recettes importantes pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel (voir encadré). La location est alors sous-traitée à un gestionnaire.
La location en meublé professionnelle (LMP) est avant tout un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses. Puis, une fois les logements payés et amortis, les recettes locatives bénéficient d’une imposition douce. La location en direct est envisageable. Mais les investisseurs accèdent souvent au statut de LMP via l’acquisition de parts de copropriété dans une résidence hôtelière, de retraite médicalisée ou de tourisme, avec un montant minimal de 500 000 euros. Objectif : dégager rapidement des recettes importantes pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel (voir encadré). La location est alors sous-traitée à un gestionnaire.
Le capital est-il garanti ?
Votre capital n’est nullement garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix. Il est plus exposé encore aux risques de perte si l’investissement a été réalisé via une résidence hôtelière ou de services, car sa valeur dépend alors de la qualité de la gestion de l’établissement.
Votre capital n’est nullement garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix. Il est plus exposé encore aux risques de perte si l’investissement a été réalisé via une résidence hôtelière ou de services, car sa valeur dépend alors de la qualité de la gestion de l’établissement.
L’argent est-il disponible ?
Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction.
Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction.
Combien ça rapporte ?
Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d’environ 5%. Quant aux espoirs de plus-values à la revente, ils sont très incertains si vous avez investi dans une résidence hôtelière ou de services.
Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d’environ 5%. Quant aux espoirs de plus-values à la revente, ils sont très incertains si vous avez investi dans une résidence hôtelière ou de services.
Quelle est la règle fiscale ?
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes imposables sont réduites à néant pendant quinze ou vingt ans. Les premières années, cette défiscalisation est obtenue grâce aux possibilités élargies de déduction de charges (frais d’acquisition, de constitution de société…). Vous générez ainsi un déficit foncier imputable sur vos autres revenus sans limite ! Avec, à la clé, un avantage fiscal proportionnel à votre taux marginal d’imposition. Second avantage du BIC pour générer du déficit : l’amortissement annuel de 3 à 4% de la valeur de votre bien, imputable quant à lui uniquement sur vos recettes imposées aux BIC. Le déficit en résultant est reportable. Ainsi pourra-t-il prendre le relais quand le déficit des premières années, issu des charges et du crédit, s’essoufflera. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives si elles ne dépassent pas 76 300 euros. Avec le «microentreprise», vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71% couvrant forfaitairement les charges et êtes donc taxé sur seulement 29% des loyers. Avec le régime du «réel simplifié», vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 76 300 euros, le régime réel simplifié s’impose. Deux autres points forts du système sont à venir. L’éventuelle plus-value à la revente est exonérée après cinq ans. Et, si votre bénéfice net fiscal pèse plus de 50% de vos revenus professionnels, vous échappez à l’impôt de solidarité sur la fortune !
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes imposables sont réduites à néant pendant quinze ou vingt ans. Les premières années, cette défiscalisation est obtenue grâce aux possibilités élargies de déduction de charges (frais d’acquisition, de constitution de société…). Vous générez ainsi un déficit foncier imputable sur vos autres revenus sans limite ! Avec, à la clé, un avantage fiscal proportionnel à votre taux marginal d’imposition. Second avantage du BIC pour générer du déficit : l’amortissement annuel de 3 à 4% de la valeur de votre bien, imputable quant à lui uniquement sur vos recettes imposées aux BIC. Le déficit en résultant est reportable. Ainsi pourra-t-il prendre le relais quand le déficit des premières années, issu des charges et du crédit, s’essoufflera. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives si elles ne dépassent pas 76 300 euros. Avec le «microentreprise», vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71% couvrant forfaitairement les charges et êtes donc taxé sur seulement 29% des loyers. Avec le régime du «réel simplifié», vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 76 300 euros, le régime réel simplifié s’impose. Deux autres points forts du système sont à venir. L’éventuelle plus-value à la revente est exonérée après cinq ans. Et, si votre bénéfice net fiscal pèse plus de 50% de vos revenus professionnels, vous échappez à l’impôt de solidarité sur la fortune !
Les clés du paradis fiscal
Pour avoir accès au statut fiscal de loueur en meublé professionnel, vous devez d’abord bien évidemment louer en meublé. Rappelons qu’il s’agit de fournir des logements clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Ensuite, vous devez percevoir au moins 23 000 euros de recettes locatives brutes dans l’année, ou alors ces dernières doivent représenter au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Notez à cet égard que les pensions de retraite ne sont pas considérées comme revenus professionnels. Enfin, il faut être inscrit comme loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés. Cette condition n’est pas compatible avec un statut de fonctionnaire.
Pour avoir accès au statut fiscal de loueur en meublé professionnel, vous devez d’abord bien évidemment louer en meublé. Rappelons qu’il s’agit de fournir des logements clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Ensuite, vous devez percevoir au moins 23 000 euros de recettes locatives brutes dans l’année, ou alors ces dernières doivent représenter au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Notez à cet égard que les pensions de retraite ne sont pas considérées comme revenus professionnels. Enfin, il faut être inscrit comme loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés. Cette condition n’est pas compatible avec un statut de fonctionnaire.
