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OPCI (organisme de placement collectif immobilier)
- Durée : long terme - Risque : moyen - Fiscalité : peu favorable
Ce nouveau placement en pierre papier sera liquide, mais sera-t-il performant ?
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont destinés à compléter la gamme des produits de la pierre papier. Par rapport aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ils se distinguent notamment par une meilleure liquidité. Sur le papier du moins, car, longtemps attendus, les premiers OPCI viennent tout juste de sortir (voir encadré).
Le capital est-il garanti ?
Non. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix.
Non. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix.
L’argent est-il disponible ?
Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l’obligation de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 10% et d’au plus 40% des encours gérés. C’est une différence de taille avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s’il existe une contrepartie. C’est-à-dire un acheteur.
Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l’obligation de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 10% et d’au plus 40% des encours gérés. C’est une différence de taille avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s’il existe une contrepartie. C’est-à-dire un acheteur.
Combien ça rapporte ?
Le placement sera un peu plus orienté vers les placements financiers que pour les SCPI. L’immobilier étant actuellement plus rentable que les produits financiers, la rentabilité globale – rendement et plus-value – sera inférieure à celle des SCPI. Comptez 5% environ.
Le placement sera un peu plus orienté vers les placements financiers que pour les SCPI. L’immobilier étant actuellement plus rentable que les produits financiers, la rentabilité globale – rendement et plus-value – sera inférieure à celle des SCPI. Comptez 5% environ.
Quelle est la règle fiscale ?
Tout dépend du type d’OPCI. Car histoire de faire compliqué, le législateur a créé deux formes juridiques distinctes. Elles correspondent à deux types de fiscalité : l’une s’apparente davantage à celle de l’immobilier, l’autre à celle de la Bourse.
Si vous choisissez un fonds de placement immobilier, le principe de transparence fiscale s’applique. Autrement dit, les gains sont imposables selon leur origine : obligations, loyers… La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers. Ils sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous l’un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11%. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité de vos charges de vos revenus fonciers. Les prélèvements sociaux sont aussi dus au taux de 11%.
La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11% de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième.
Si vous optez pour des actions des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, proche des Sicav, vos revenus sont soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme sur des actions.
Tout dépend du type d’OPCI. Car histoire de faire compliqué, le législateur a créé deux formes juridiques distinctes. Elles correspondent à deux types de fiscalité : l’une s’apparente davantage à celle de l’immobilier, l’autre à celle de la Bourse.
Si vous choisissez un fonds de placement immobilier, le principe de transparence fiscale s’applique. Autrement dit, les gains sont imposables selon leur origine : obligations, loyers… La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers. Ils sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous l’un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11%. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité de vos charges de vos revenus fonciers. Les prélèvements sociaux sont aussi dus au taux de 11%.
La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11% de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième.
Si vous optez pour des actions des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, proche des Sicav, vos revenus sont soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme sur des actions.
Les SCPI reconverties en OPCI ?
Le lancement des OPCI a finalement pris beaucoup plus de temps que prévu. Officiellement créés par l’ordonnance du 12 octobre 2005, les premiers OPCI sont sortis en octobre 2007. Le dispositif a en effet fait l’objet de quelques corrections. Parmi ces changements figure notamment le maintien des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) alors que le texte de départ prévoyait d’interdire toute nouvelle création après la fin de 2009. Les sociétés de gestion devront toutefois consulter les associés sur leur volonté ou non de transformer leur SCPI en OPCI.
Le lancement des OPCI a finalement pris beaucoup plus de temps que prévu. Officiellement créés par l’ordonnance du 12 octobre 2005, les premiers OPCI sont sortis en octobre 2007. Le dispositif a en effet fait l’objet de quelques corrections. Parmi ces changements figure notamment le maintien des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) alors que le texte de départ prévoyait d’interdire toute nouvelle création après la fin de 2009. Les sociétés de gestion devront toutefois consulter les associés sur leur volonté ou non de transformer leur SCPI en OPCI.
