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SCPI (société civile de placement immobilier)
- Durée : long terme - Risque : moyen - Fiscalité : peu favorable
Idéal pour percevoir des revenus réguliers sans souci de gestion… à condition de ne pas être trop imposé.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans des logements, des murs de magasins, des bureaux et / ou des entrepôts, tout en évitant à l’épargnant une gestion au quotidien. Mieux, comme une SCPI regroupe une multitude d’investisseurs, la diversification offerte par le patrimoine détenu est incomparable !
Le capital est-il garanti ?
Non, il n’est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché avec une baisse des prix.
Non, il n’est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché avec une baisse des prix.
L’argent est-il disponible ?
La SCPI est-elle à capital fixe ou variable ? Dans le premier cas, pour revendre sa part, il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire. Pour ce faire, l’épargnant doit s’inscrire auprès de la société de gestion en définissant, éventuellement, comme pour une action, un prix de vente souhaité. Dans le second, la société de gestion vous rachètera vos parts et, par ricochet, réduira le capital de la SCPI. Attention, toutefois, aux engagements pris sur les SCPI fiscales. Avec les régimes Borloo populaire ou Robien recentré, vous devez vous engager à conserver la totalité de vos titres neuf ans après la signature du dernier bail signé par la société. Ce qui fait, en pratique, aux alentours de douze ans.
La SCPI est-elle à capital fixe ou variable ? Dans le premier cas, pour revendre sa part, il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire. Pour ce faire, l’épargnant doit s’inscrire auprès de la société de gestion en définissant, éventuellement, comme pour une action, un prix de vente souhaité. Dans le second, la société de gestion vous rachètera vos parts et, par ricochet, réduira le capital de la SCPI. Attention, toutefois, aux engagements pris sur les SCPI fiscales. Avec les régimes Borloo populaire ou Robien recentré, vous devez vous engager à conserver la totalité de vos titres neuf ans après la signature du dernier bail signé par la société. Ce qui fait, en pratique, aux alentours de douze ans.
Combien ça rapporte ?
Adaptées pour percevoir des revenus réguliers, les SCPI peuvent être démembrées (voir encadré). Leurs coupons sont trimestriels. Les produits investis en bureaux, en entrepôts et en murs de magasins offrent entre 6 et 6,5%, tandis que les SCPI de logements proposent au maximum de 3 à 4%. Pour évaluer la rentabilité de cette formule, les spécialistes étudient le taux de rendement annuel interne. Pour calculer ce dernier, il faut prendre en compte le gain annuel, mais aussi la plus ou moins-value lors de la vente des parts.
Adaptées pour percevoir des revenus réguliers, les SCPI peuvent être démembrées (voir encadré). Leurs coupons sont trimestriels. Les produits investis en bureaux, en entrepôts et en murs de magasins offrent entre 6 et 6,5%, tandis que les SCPI de logements proposent au maximum de 3 à 4%. Pour évaluer la rentabilité de cette formule, les spécialistes étudient le taux de rendement annuel interne. Pour calculer ce dernier, il faut prendre en compte le gain annuel, mais aussi la plus ou moins-value lors de la vente des parts.
Quelle est la règle fiscale ?
Les revenus touchés sont de deux ordres : fonciers et financiers pour les placements de trésorerie de la SCPI. Ceux-ci sont imposés au taux forfaitaire de 27% en 2007 (29% en 2008) ou soumis à l’impôt sur le revenu. La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous l’un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11%. Le deuxième système s’adresse aux propriétaires bailleurs supportant des charges importantes. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité de ces dernières. Les prélèvements sociaux sont aussi dus au taux de 11%.
La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11% de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième.
Les revenus touchés sont de deux ordres : fonciers et financiers pour les placements de trésorerie de la SCPI. Ceux-ci sont imposés au taux forfaitaire de 27% en 2007 (29% en 2008) ou soumis à l’impôt sur le revenu. La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous l’un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11%. Le deuxième système s’adresse aux propriétaires bailleurs supportant des charges importantes. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité de ces dernières. Les prélèvements sociaux sont aussi dus au taux de 11%.
La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11% de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième.
L’intérêt du démembrement temporaire
Démembrer un bien revient à séparer l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’en tirer des revenus, et la nue-propriété. Cette opération peut être faite à vie ou ponctuellement. On parle alors de démembrement temporaire. Vous avez besoin de gains pendant un certain temps ? Achetez des parts de SCPI en usufruit temporaire. Elles vous coûteront environ 35% de leur valeur, mais vous percevrez 100% des bénéfices. Seul bémol, lorsque le démembrement prendra fin au bout de dix ans, envolés les revenus réguliers et le capital !
Démembrer un bien revient à séparer l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’en tirer des revenus, et la nue-propriété. Cette opération peut être faite à vie ou ponctuellement. On parle alors de démembrement temporaire. Vous avez besoin de gains pendant un certain temps ? Achetez des parts de SCPI en usufruit temporaire. Elles vous coûteront environ 35% de leur valeur, mais vous percevrez 100% des bénéfices. Seul bémol, lorsque le démembrement prendra fin au bout de dix ans, envolés les revenus réguliers et le capital !
