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Viager immobilier
- Durée : moyen terme - Risque : élevé - Fiscalité : peu favorable
Ce contrat repose sur un aléa : la durée de vie du vendeur. S’il dépasse son espérance de vie, l’opération sera difficilement rentable…
Le viager immobilier occupé consiste à acheter un bien, mais à en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur. Le prix est constitué d’une partie en capital – le bouquet – et d’une partie en rente mensuelle – la rente viagère – versée au vendeur pendant toute sa vie. Le viager peut aussi être libre : le vendeur n’habite alors plus le logement, mais il faut malgré tout verser la rente jusqu’à son décès.
Le capital est-il garanti ?
Le contrat de viager repose sur un aléa : la durée de vie du vendeur. Le prix est donc basé sur une estimation de son espérance de vie. Au final, le coût pourra se révéler avantageux s’il décède à un âge prématuré ou, au contraire, vous aurez peut-être à payer plus longtemps que prévu la rente mensuelle. Vu l’allongement de la durée de la vie, les professionnels déconseillent l’achat en viager à une personne de moins de 70 ans.
Le contrat de viager repose sur un aléa : la durée de vie du vendeur. Le prix est donc basé sur une estimation de son espérance de vie. Au final, le coût pourra se révéler avantageux s’il décède à un âge prématuré ou, au contraire, vous aurez peut-être à payer plus longtemps que prévu la rente mensuelle. Vu l’allongement de la durée de la vie, les professionnels déconseillent l’achat en viager à une personne de moins de 70 ans.
L’argent est-il disponible ?
Les différents articles du Code civil régissant le viager sont particulièrement protecteurs pour le vendeur. Ainsi, selon l’article 1979, «l’acheteur ne peut se libérer du paiement de la rente… ; il est tenu de servir celle-ci pendant toute la vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée, quelle que soit la durée de vie de la personne et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente». La loi va même plus loin : la rente ne s’éteint pas le jour de la mort de l’acheteur. Ses héritiers doivent continuer à la payer. Toutefois, il est tout à fait possible de revendre le viager acheté.
Les différents articles du Code civil régissant le viager sont particulièrement protecteurs pour le vendeur. Ainsi, selon l’article 1979, «l’acheteur ne peut se libérer du paiement de la rente… ; il est tenu de servir celle-ci pendant toute la vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée, quelle que soit la durée de vie de la personne et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente». La loi va même plus loin : la rente ne s’éteint pas le jour de la mort de l’acheteur. Ses héritiers doivent continuer à la payer. Toutefois, il est tout à fait possible de revendre le viager acheté.
Combien ça rapporte ?
L’aléa de la durée de vie rend le calcul de la rentabilité financière d’une opération en viager difficile. Néanmoins, pour ne pas être floué, que vous soyez vendeur ou acheteur, il faut savoir sur quelles bases se calcule le prix du viager. Pour déterminer le montant de la rente, il faut tout d’abord faire une estimation du logement comme si ce dernier était vendu libre. Ensuite, on applique une décote au titre de la durée prévisible d’occupation du bien. Enfin, il faut décider de la répartition du prix obtenu entre le montant en capital versé de suite et le montant en rente mensuelle acquitté pendant toute la vie du crédirentier. Un vendeur qui a peu de besoins de liquidités peut demander un capital important. Le bouquet est en général d’autant plus élevé que le vendeur est âgé. En tout cas, il faut savoir que le montant de la rente diffère selon les professionnels. Ces derniers ne se réfèrent pas tous aux mêmes tables de mortalité. Vous avez donc intérêt à consulter plusieurs notaires ou agences spécialisées.
L’aléa de la durée de vie rend le calcul de la rentabilité financière d’une opération en viager difficile. Néanmoins, pour ne pas être floué, que vous soyez vendeur ou acheteur, il faut savoir sur quelles bases se calcule le prix du viager. Pour déterminer le montant de la rente, il faut tout d’abord faire une estimation du logement comme si ce dernier était vendu libre. Ensuite, on applique une décote au titre de la durée prévisible d’occupation du bien. Enfin, il faut décider de la répartition du prix obtenu entre le montant en capital versé de suite et le montant en rente mensuelle acquitté pendant toute la vie du crédirentier. Un vendeur qui a peu de besoins de liquidités peut demander un capital important. Le bouquet est en général d’autant plus élevé que le vendeur est âgé. En tout cas, il faut savoir que le montant de la rente diffère selon les professionnels. Ces derniers ne se réfèrent pas tous aux mêmes tables de mortalité. Vous avez donc intérêt à consulter plusieurs notaires ou agences spécialisées.
Quelle est la règle fiscale ?
Il n’y a aucun intérêt fiscal particulier pour l’acheteur à réaliser ce type d’investissement. En revanche, la rente bénéficie d’un régime fiscal plus ou moins avantageux selon l’âge du rentier au moment de la signature. De 50 à 59 ans, un abattement de 50% est appliqué, il passe à 60% entre 60 et 69 ans et à 70% à partir de 70 ans. Pour une rente au bénéfice de deux époux, on retient l’âge du plus âgé des deux.
Il n’y a aucun intérêt fiscal particulier pour l’acheteur à réaliser ce type d’investissement. En revanche, la rente bénéficie d’un régime fiscal plus ou moins avantageux selon l’âge du rentier au moment de la signature. De 50 à 59 ans, un abattement de 50% est appliqué, il passe à 60% entre 60 et 69 ans et à 70% à partir de 70 ans. Pour une rente au bénéfice de deux époux, on retient l’âge du plus âgé des deux.
